7月14日至15日，北京召开的中央城市工作会议，揭开了中国城镇化进程的全新篇章。距离上次同规格会议已整整十年，七位政治局常委悉数出席的阵势，彰显了此次会议的极端重要性。
会议首次明确判断：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。这一判断背后是坚实的数字支撑——2024年中国城镇化率已达67%，较2015年的57.3%提高近10个百分点。
但2015年至2024年城镇化率年均增幅已从1.1%降至不足1%，城镇新增常住人口从年均超1600万人降至1033万人。高速增长期落幕，城市发展逻辑面临根本重构。
“五个转变”的提出直指传统模式痛点：从重物轻人转向更加注重以人为本，从外延扩张转向集约高效，从同质竞争转向特色发展。这些转变不仅重塑城市面貌，更宣告了房地产行业二十年“规模为王”时代的终结。
当增量扩张不再是主旋律，城市更新被正式确立为城市发展的核心引擎。会议明确要求“以推进城市更新为重要抓手”，将其置于城市工作总体要求的核心位置。
这一战略早有铺垫。今年5月，中办、国办联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，首次从中央层面对城市更新作出系统性部署。而本次会议进一步强化政策信号，将其提升为国家战略。
财政支持迅速到位：中央财政2025年计划投入200亿元支持20个示范城市，重点投向地下管网、老旧小区改造等六大领域。与2015年棚改货币化不同，新模式强调“留改拆并举”，避免大拆大建推升房价。
在上海戴家浜城中村项目中，历史建筑被保留改造为文创空间，既维系社区文脉又创造就业岗位。广州通过专项债筹资100亿元收购存量商品房转化为保障房。这些实践为全国提供了可复制的更新范式。
会议部署中最引人注目的，是“加快构建房地产发展新模式”的明确指令。这并非新概念，但在城市工作总体框架下提出，赋予其前所未有的战略高度。
新模式的核心支柱已然清晰：
“市场+保障”双轨制加速落地：北京2025年计划竣工保障房8万套，郑州收购260万平方米存量商品房转保障房，慈溪配售型保障房售价低于市场价30%
要素联动机制成型：建立“人房地钱”联动机制，根据人口实际需求动态调整土地供应
开发模式变革：从预售制转向现房销售，成都36㎡LOFT项目通过空间优化实现180%利用率，北京智能家居项目住户满意度达92%
城中村改造路径也发生质变。区别于2015年“加快城镇棚户区改造”的表述，本次会议强调“稳步推进城中村和危旧房改造”。一词之变，折射出从追求速度到注重质量效益的政策转向。
会议对城市体系布局作出重大调整，提出“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈”。这既延续了2015年城市群主体形态的思路，又注入了组团发展、网络协同的新内涵。
数据揭示出惊人的集聚效应：五大核心城市群以全国约十分之一的土地，集聚了超40%的人口，创造了超50%的GDP。2024年长三角、粤港澳人口净流入超200万，成为支撑住房需求的坚实基底。
县域市场被赋予全新使命。全国1564个县城镇化率低于60%，蕴藏着巨大潜力。碧桂园等企业通过标准化产品下沉，县域项目销售额2025年上半年增长8%。这种“核心城市群+县域市场”的双轮驱动，将成为未来十年房地产的主战场。
当会议提出建设“舒适便利的宜居城市”时，“好房子”成为实现这一目标的关键载体。2025年5月1日施行的《住宅项目规范》，从空间设计、静谧性、智能化等维度全面升级住宅品质标准。
绿色建筑从可选变为必选：2025年城镇新建建筑将100%执行绿色标准，北京、重庆等地要求绿色建材应用≥70%。金隅集团试点项目通过光伏一体化设计实现能耗降低65%，市场反馈热烈——上海某绿色住宅项目溢价率达10%-15%，开盘即售罄。
住建部门预计，到2030年，绿色建筑将占新建建筑的35%以上。这场静悄悄的品质革命，正倒逼房企从图纸设计阶段重构产品逻辑。
面对历史性转折，头部房企已率先转身。会议闭幕次日，多家上市房企紧急调整战略方向，转型路径逐渐清晰：
2025年上半年TOP10房企销售额逆势增长8%，市场份额预计达45%，较2015年提升20个百分点。行业集中度提升的同时，房企盈利能力来源正从土地红利转向运营红利。
房企战略调整的实质是生存逻辑的重构。土地增值红利消退后，运营能力将成为衡量房企价值的核心标尺。在场转型浪潮中，政策导向与市场力量正形成双重推力。中央财政200亿专项资金撬动万亿市场，五大城市群聚集超50%的GDP创造能力，绿色建筑即将覆盖所有新建项目——所有这些信号都指向同一个结论：中国房地产终于告别青春期，步入理性发展的新周期。
