房地产在中国经济中扮演着货币创造的关键角色，这一现象源于其独特的金融属性。作为银行体系最重要的抵押品，房地产价值的波动直接影响信贷规模。当房价上涨时，抵押物价值提升，银行放贷能力随之增强，形成货币创造的乘数效应。这种机制在过去二十年推动了中国经济的快速增长，但也埋下了房价泡沫的隐患。2015年启动的棚改货币化安置就是典型案例，央行通过PSL（抵押补充贷款）向国开行注入资金，地方政府用这些资金拆迁补偿居民，居民再拿着现金涌入楼市，形成"拆迁-补偿-购房"的闭环。这种人为创造的需求短期内消化了库存，却扭曲了市场价格信号，导致三四线城市房价脱离实际收入水平。
货币化安置政策的设计缺陷在于过度依赖金融杠杆。拆迁补偿款本质上是基础货币的定向投放，这些资金集中进入房地产市场后，不仅推高了房价，还刺激开发商进一步扩大投资。当房价上涨预期形成，投机需求大量入场，银行基于抵押物升值继续扩大信贷，最终形成房价与信贷相互强化的循环。这种循环的脆弱性在于，一旦房价上涨预期逆转，抵押物价值缩水将引发银行体系风险。2018年后部分三四线城市出现的库存再度积压，正是这种模式不可持续的表现。
2025年新政策转向实物安置和改造升级，标志着调控思路的根本转变。特别国债和专项债作为主要融资工具，其资金使用受到更严格的监管，确保流向实体建设而非金融投机。实物安置直接增加住房供给，避免了货币集中入市的冲击效应。改造升级则着眼于存量住房的价值提升，通过改善居住环境释放真实需求而非金融需求。这种模式的优势在于，资金投入转化为实实在在的居住品质提升，而非虚拟的资产价格泡沫。
新政策在制度设计上有三大创新点。其一是需求匹配机制，资金分配与城市人口、产业等实际因素挂钩，避免"大水漫灌"式的刺激。其二是价格稳定器作用，实物安置增加的有效供给能平抑房价上涨压力。其三是财政可持续性，特别国债的发行纳入预算管理，比PSL的货币投放更透明可控。这些措施共同构成了房价泡沫的防火墙。
从长期看，房地产的货币创造功能需要重新定位。健康的模式应当是信贷增长与真实居住需求相匹配，而非单纯依赖抵押物价值膨胀。新政策通过将资金引导至城市更新、保障房建设等领域，正在构建这种新型关系。当房地产回归居住本质，其作为经济稳定器而非波动源的作用才能真正发挥。这种转型虽然可能短期内影响地方财政和经济增长速度，但对于防范系统性金融风险、实现高质量发展具有深远意义。未来政策的关键在于坚持"房子是用来住的"定位，通过供给侧结构性改革，打破房价只涨不跌的预期，最终建立房地产市场平稳健康发展的长效机制。
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